蓝石数据 | 2021年Q4-北京甲级写字楼市场报告

▲ 主要商务区域甲级写字楼存量分布图

▲ 主要商务区域吸纳量与租金均价

▲ 主要商务区域租金均价与空置率

▲ 2021年房地产开发和销售情况

全市办公类房地产开发速度下降，未来将有更多待建设新楼竣工入市。2021年第四季度全市主要商务甲级写字楼成交价格平均在233.5元/平方米/月，其中北京市中心区位置的租金依旧远高于郊区，但核心商务区的高等级写字楼配置比较成熟，因此空置较少，去化饱和度较高，市场交易活跃度相对平稳。随着郊区政策及写字楼建设的不断优化，五环以外的写字楼项目预计会逐渐成为市场主力，引领全市写字楼投资郊区化。

▲ 2021年第四季度商办重大交易

望京商务区已成为TMT互联网类企业选址热门区域，去化速度较快，也成为了疫情后首个租金上涨的子市场。主要租户有阿里巴巴，美团，每日优鲜，完美世界等互联网大厂，第四季度因部分租户搬迁，该区域空出了近7万平方米办公面积，暂时缓解了该区域房源紧张的情况。国贸、三元桥、亚奥商务区在第四季度去化表现良好，楼宇出租饱和度高，待新增供应量增加后，预计将会有不少优质客户涌入。

海淀区以中关村区域为主，该区域的出租率依然保持在较高水平，目前高品质、高等级、高价格的中钢、融科资讯、中国电子、互联网金融、理想国际、清华科技园等项目的出租率高达95%。2021年8月中关村最高端项目–鼎好DH3入市，建筑面积为80000平方米，截止至12月份，该项目剩余租赁体量为7.5%。预计在2022年，卫通项目、致真大厦共有12000平方米入市，但随着市场租赁需求逐渐高涨，该区域市场依旧紧张。

四季度，丽泽商务区仍然处于价格洼地，月租金均价位于180-200元/平方米左右，而随着写字楼配套设施逐渐完善以及政策扶持力度加大，较多大型企业开始考虑迁址到丽泽。其中，第四季度铭丰大厦签约了10000平方米，延续到下一年，丽泽商务区也将成为热门选址区域之一。总部基地商圈以汉威国际广场，华夏幸福和丰科中心为代表的几个项目目前出租率均在80%左右，月租金价格区间在120-174元/平方米，其中，汉威今年出租了120000平方米，已经完成了今年的招商目标，且占了丰台总部基地70%的市场份额。

第四季度 ，顺义商圈以环普科技园为代表的写字楼项目，吸引了众多大型企业入驻，包括宝马，大众，德邦，BOSCH博士，唯品会等。目前，东航中心，天竺万科中心，绿地自由港现存办公租赁面积足以满足客户的不同租赁面积需求，且月租金维持在80-130元/平方米不等，对广大企业客户较为友好。

东城区的写字楼商圈以东二环为聚集区，来福士，居然大厦，五矿广场的出租率位于较高地位，2022年，信达大厦预计入市，届时将新增50万平方米。

受丽泽商务区等周边区域影响，金融街商务区的竞争加剧，很多金融企业开始慢慢迁出金融街，对于长期处于饱和状态的金融街，目前空置率的变化比较乐观，但从长远发展来看，该区域需要用新的策略来减少企业外移的现象，同时增加企业选址的可能。

在北京的总体城市规划中，大兴是未来十年北京发展的核心，良好的发展环境为大兴注入了新鲜的血液。目前，大兴亦庄写字楼商圈吸引了较多医疗类型的客户，且今年的市场同比去年形势转好，且月租金基本维持在150元/平方米左右，大厦的扩租、续租和新签约的数据均高于去年同期。

★ 访问热度   根据点点租PC端官网、移动端APP、微信小程序的访问次数（PV）及访问人数（UV）、咨询量、预约量综合算出，可直接反映各区域用户关注热度。★ 基准值  以大兴区热度为基准值1。★ 需求意向占比  点点租后台系统预约订单量占比

综合市场交易数据显示，四季度TMT、金融、专业服务这三大行业继续位居写字楼新租需求的前三甲。其中TMT新租需求占比高达32%，从2021年全年来看，扩租和搬迁需求多落位于核心中央商务区，市场需求主要集中在过国贸、亚奥和丽泽，同时这三个子市场也是近几年新项目入市比较集中的区域。

▲ 全市新增入市、吸纳量、空置率逐年变化

▲ 全市租金、空置率逐年变化

第四季度北京甲级写字楼新增供应约12万㎡，2022年预计新增供应233万㎡。

由于疫情积压的市场需求逐步释放，整体租赁市场复苏趋势延续。随着各区域需求回温，写字楼去化实力提升，空置率下降幅度较大，随着政策及环境的不断优化建设，城中心区域交易依然稳定，郊区也在逐步把握住优质客户，随着租金回落至平稳，未来将有大量的市场新增入市，更多的子市场或将崛起，以优质的服务和策略增加租户进入的可能性，成为北京办公楼市场有力的竞争区域，加速北京市各区域的综合发展，共同促进经济增长。